Umowa najmu okazjonalnego to coraz częściej wybierana forma wynajmu nieruchomości w Polsce. Jej popularność wynika przede wszystkim z uproszczenia procedur związanych z eksmisją lokatora, a także z większego bezpieczeństwa właściciela. Choć z pozoru jest to rozwiązanie proste i wygodne, w praktyce wynajmujący często popełniają poważne błędy księgowe i podatkowe. W niniejszym artykule wyjaśnimy, umowa najmu okazjonalnego co to, jak rozlicza się najem okazjonalny, oraz jakie są konsekwencje nieprawidłowości w rozliczeniach z urzędem skarbowym. Dowiesz się również, jak może pomóc biuro księgowe, aby uniknąć kosztownych pomyłek.
Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Główna różnica między najmem okazjonalnym a standardową umową najmu polega na zabezpieczeniu właściciela przed trudnościami w ewentualnym opróżnieniu lokalu. Najemca musi wskazać inny lokal, do którego może się przeprowadzić w razie eksmisji, a jego oświadczenie musi być potwierdzone notarialnie.
Czym się różni najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu? Przede wszystkim tym, że w przypadku problemów z najemcą, właściciel może dużo szybciej i skuteczniej odzyskać swoją nieruchomość. Jednak, aby najem okazjonalny był ważny, musi spełniać określone warunki formalne i podatkowe.
Aby poprawnie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, należy:
Sporządzić pisemną umowę, zawierającą wszystkie istotne warunki najmu.
Uzyskać od najemcy oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Dołączyć oświadczenie właściciela wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – to jeden z najczęściej popełnianych błędów, ponieważ wielu właścicieli zapomina, że mają na to 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Brak zgłoszenia skutkuje utratą ochrony prawnej przewidzianej dla najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny, mimo swojej specyfiki, podlega takim samym zasadom opodatkowania jak najem prywatny. Wynajmujący może wybrać jedną z dwóch form opodatkowania:
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (obecnie 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie, a powyżej – 12,5%),
zasady ogólne (czyli według skali podatkowej 12% lub 32%, z możliwością odliczenia kosztów uzyskania przychodu).
Wybór formy opodatkowania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w określonym terminie. W przeciwnym razie urząd może przyjąć formę opodatkowania według skali.
Czy trzeba zapłacić podatek od najmu okazjonalnego? Tak. Każdy dochód uzyskany z wynajmu mieszkania musi być opodatkowany, niezależnie od rodzaju umowy. Brak zgłoszenia lub zaniżanie dochodu może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi.
Wynajmujący, zwłaszcza ci, którzy decydują się na samodzielne rozliczanie najmu okazjonalnego, często popełniają następujące błędy:
brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
błędny wybór formy opodatkowania lub brak zgłoszenia wybranej formy,
niewłaściwe naliczanie podatku (np. błędna stawka ryczałtu),
nieuwzględnienie wszystkich przychodów z najmu,
brak prowadzenia ewidencji przychodów w przypadku ryczałtu,
mylenie daty rozpoczęcia najmu z datą zawarcia umowy przy zgłoszeniu do urzędu.
Co grozi za niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Przede wszystkim utrata statusu najmu okazjonalnego. W takiej sytuacji właściciel traci uproszczoną procedurę eksmisji. Dodatkowo może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej za ukrywanie dochodów.
Rozliczanie najmu okazjonalnego nie różni się zasadniczo od innych form najmu. W przypadku ryczałtu należy co miesiąc lub co kwartał (jeśli spełnione są warunki) wpłacać podatek na konto urzędu skarbowego. Na koniec roku należy złożyć zeznanie PIT-28.
W przypadku zasad ogólnych, wynajmujący może odliczyć koszty (np. amortyzację, remonty, opłaty), co może znacząco obniżyć podatek. Należy jednak prowadzić odpowiednią dokumentację i posiadać dowody poniesionych kosztów.
W obliczu licznych pułapek podatkowych i formalnych, współpraca z doświadczonym biurem księgowym może zaoszczędzić właścicielowi wiele stresu i pieniędzy. Profesjonalne biuro pomoże:
poprawnie przygotować i zarejestrować umowę najmu okazjonalnego,
zgłosić ją do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie,
wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania,
prowadzić ewidencję przychodów i rozliczenia podatkowe,
sporządzić roczne zeznanie podatkowe (PIT-28 lub PIT-36),
uniknąć błędów formalnych, które mogą unieważnić status najmu okazjonalnego.
Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na samodzielne rozliczenia, jednak bez znajomości przepisów łatwo o pomyłki. Biorąc pod uwagę, jak wiele ryzyk wiąże się z niewłaściwym prowadzeniem dokumentacji, współpraca z biurem księgowym może być kluczowa dla uniknięcia problemów z fiskusem.
Umowa najmu okazjonalnego to skuteczne narzędzie ochrony właściciela, ale tylko wtedy, gdy zostanie zawarta i rozliczona zgodnie z przepisami. W praktyce wielu wynajmujących nie wie, jak rozlicza się najem okazjonalny, czy trzeba zapłacić podatek od najmu okazjonalnego, ani co grozi za niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Umowa najmu okazjonalnego krok po kroku wymaga spełnienia określonych warunków formalnych i podatkowych. Błędy mogą skutkować nie tylko stratą przywilejów, ale także odpowiedzialnością karną skarbową. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest współpraca z biurem księgowym, które zadba o wszystkie szczegóły formalne i podatkowe.
Zadbaj o bezpieczeństwo swojego wynajmu – zarówno prawne, jak i finansowe. Wybierz profesjonalne wsparcie i uniknij najczęstszych błędów, które mogą Cię słono kosztować.
